**การบริหารที่ดินว่างเปล่าในปี 2568: วิธีจัดการเพื่อผลตอบแทนสูงสุดและประหยัดภาษี**
การถือครองที่ดินว่างเปล่าในประเทศไทยสามารถสร้างผลตอบแทนได้สูงหากบริหารจัดการอย่างเหมาะสม ทั้งในแง่ของการเพิ่มมูลค่าที่ดินและการลดภาระภาษี ในบทความนี้จะแนะนำกลยุทธ์การบริหารที่ดินว่างเปล่า การตัดสินใจขายที่เหมาะสม รวมถึงทางเลือกการลงทุนอื่นๆ ที่ใกล้เคียง เช่น ตึกแถว อาคารพาณิชย์ และกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (REITs)
—
- การบริหารที่ดินว่างเปล่าเพื่อผลตอบแทนสูงสุด
1.1 เลือกรูปแบบการถือครองที่ดิน
– ที่ดินเปล่าในทำเลดี (ใกล้ถนนหลัก โครงการรถไฟฟ้า ศูนย์การค้า) มีแนวโน้มราคาปรับสูงขึ้น แต่ต้องจ่ายภาษีที่ดินและอาจถูกเรียกเก็บภาษีที่ดินว่างเปล่า
– ที่ดินเกษตร(โฉนดเกษตร หรือ นส.3) ภาษีถูกกว่า แต่มีข้อจำกัดในการพัฒนา ควรพิจารณาปลูกพืชหรือให้เช่าเพื่อลดภาษี
– ที่ดินในเขต EEC (ระเบียงเศรษฐกิจภาคตะวันออก) มีศักยภาพสูงจากนโยบายรัฐบาล
1.2 วิธีบริหารที่ดินเพื่อเพิ่มรายได้และลดภาษี
– ปล่อยเช่าแบบระยะสั้น/ยาว เช่น เช่าปลูกพืช (ลดภาระภาษีที่ดินว่างเปล่า) หรือให้เช่าเป็นที่จอดรถ
– พัฒนาเป็นที่เก็บสินค้าหรือพื้นที่โลจิสติกส์ หากอยู่ในทำเลใกล้โรงงานหรือท่าเรือ
– จับมือกับนักพัฒนาอสังหาฯ เพื่อสร้างโครงการร่วม (Joint Venture) แทนการขาย
– ปลูกต้นไม้หรือทำเกษตร เพื่อใช้สิทธิ์ลดภาษีที่ดินตามกฎหมาย (บางกรณี)
1.3 เมื่อไหร่ควรขายที่ดิน?
– เมื่อมีโอกาสทำกำไรสูงสุด เช่น มีโครงการโครงสร้างพื้นฐานใหม่ (รถไฟฟ้า, ถนน) ผ่านพื้นที่
– เมื่อต้องใช้เงินสด และไม่ต้องการรับความเสี่ยงจากการถือครองต่อ
– เมื่อกฎหมายภาษีใหม่มีผล เช่น ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่อาจเพิ่มภาระในอนาคต
—
- ทางเลือกการลงทุนอื่นๆ ที่ใกล้เคียงกับการถือครองที่ดิน
หากไม่ต้องการถือครองที่ดินโดยตรง นักลงทุนสามารถพิจารณาทางเลือกอื่นๆ ที่ให้ผลตอบแทนใกล้เคียง ดังนี้
2.1 ตึกแถว/อาคารพาณิชย์ปล่อยเช่า
– ข้อดี
– มีรายได้เช่าสม่ำเสมอ
– มูลค่าปรับขึ้นตามทำเล
– สามารถใช้สิทธิ์ลดหย่อนภาษีได้ (ค่าซ่อมแซม, ค่าเสื่อม)
– ข้อเสีย
– ต้องการเงินลงทุนสูง
– มีความเสี่ยงจากการเช่าว่าง (Vacancy Risk)
– ต้องบริหารจัดการ เช่น การหาผู้เช่า ซ่อมบำรุง
– เหมาะกับ นักลงทุนที่มีเงินทุนหนาและต้องการรายได้ระยะยาว
2.2 กองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ (REITs)
– ข้อดี
– ลงทุนด้วยเงินน้อย (เริ่มต้นเพียงหลักพันบาท)
– มีสภาพคล่องสูง (ซื้อ-ขายในตลาดหลักทรัพย์)
– ได้รับเงินปันผลสม่ำเสมอ (ประมาณ 5-8% ต่อปี)
– ข้อเสีย
– ผลตอบแทนขึ้นกับประสิทธิภาพของกองทุน
– ไม่มีสิทธิ์บริหารทรัพย์สินด้วยตัวเอง
– เหมาะกับ นักลงทุนที่ต้องการความสะดวกและไม่ต้องการบริหารเอง
2.3 การลงทุนในหุ้นอสังหาฯ
– เช่น หุ้นบริษัทพัฒนาที่ดิน หรือบริษัทก่อสร้าง
– ข้อดี – ได้รับผลตอบแทนจากหุ้นและปันผล
– ข้อเสีย – ความเสี่ยงจากภาวะตลาดหุ้นผันผวน
—
- สรุป: ควรเลือกการลงทุนแบบไหนดี?
| รูปแบบการลงทุน | ความเสี่ยง | ผลตอบแทน | ความยืดหยุ่น | เหมาะกับ |
| ที่ดินเปล่า | ปานกลาง-สูง | สูง | สูง | นักลงทุนระยะยาว |
| ตึกแถว/อาคารพาณิชย์ | ปานกลาง | ค่อนข้างสูง | ปานกลาง | นักลงทุนที่ต้องการรายได้ประจำ |
| REITs | ต่ำ-ปานกลาง | ปานกลาง (ปันผล) | สูง | นักลงทุนมือใหม่ |
| หุ้นอสังหาฯ | สูง | สูง (ขึ้นกับตลาด) | สูง | นักลงทุนที่รับความเสี่ยงได้ |
ข้อแนะนำเพิ่มเติม
– หากต้องการ **ลดภาษี** และมีเงินทุนน้อย → เลือก **REITs** หรือ **ที่ดินเกษตร**
– หากต้องการ **ส่วนต่างสูง** และพร้อมถือครองระยะยาว → เลือก **ที่ดินเปล่าในทำเลดี**
– หากต้องการ **รายได้ประจำ** → เลือก **ตึกแถว/อาคารพาณิชย์**
—
สรุป
การบริหารที่ดินว่างเปล่าในปี 2568 ควรพิจารณาทั้งผลตอบแทนและภาระภาษี โดยอาจเลือกพัฒนาที่ดินให้เกิดรายได้หรือขายเมื่อมีโอกาสทำกำไรสูงสุด หากไม่ต้องการบริหารที่ดินเอง การลงทุนในอสังหาฯรูปแบบอื่น เช่น ตึกแถวหรือ REITs ก็เป็นทางเลือกที่น่าสนใจ นักลงทุนควรประเมินความเสี่ยงและวัตถุประสงค์การลงทุนของตัวเองก่อนตัดสินใจ
WERICH GROUP ( www.werichmerich.com ) เห็นความสำคัญของการวางแผนการบริหารสินทรัพย์ให้มีประสิทธิภาพสูงสุด ซึ่งจะส่งผลต่อพอร์ตการลงทุนโดยรวม ความหลากหลายของสินทรัพย์การลงทุนที่มีๆความจำเป็นเพื่อสร้างสมดุลและลดความเสี่ยงของพอร์ต ด้วยการวางแผนที่เหมาะสมและมีประสิทธิภาพ เรายินดีให้คำปรึกษาสามารถสอบถามรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ https://lin.ee/hBu28ld
